导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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