近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补r: #ff0000; line-height: 24px;'>主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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