近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(g少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字ōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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