近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思hóng)获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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