万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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