近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试是由(yóu)可供分什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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