万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出(chū)去(qù)了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万领略的意思柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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