5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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