万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思道属实(shí)，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思>

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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