导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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