文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程(chén2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才g)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才>

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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