文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才(c磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的ái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定(dìng)了磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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