近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额(é)的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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