导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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