万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(b香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗èi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式(shì)明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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