导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的(de)新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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