OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租(zū)金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营(yíng)团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)的(de)信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场负责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户蜗牛是不是昆虫类(hù)的调租和(hé)换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资(zī)产上(shàng)市平(píng)台目(mù)标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视蜗牛是不是昆虫类张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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