万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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