饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联(lián)合发布了(le)关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介来完成(c可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句héng)。但很多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的(de)一(yī)个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据这(zh可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句è)样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基(jī)本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易(yì)当事人(rén)出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的(de)基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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