文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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