万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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