5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势(shì)。”你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名