OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内(nè领略的意思i)人士表示(shì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不(bù)是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5领略的意思月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在(zài)随后(hòu)召开的(de)业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线领略的意思上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置率，原始权(quán)益(yì)人有那(nà)么(me)多(duō)储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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