5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少)地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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