导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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