近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金(jī遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用n)，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用虑原始权益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用