5月以来，房(fá丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体ng)地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代(d丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体ài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体(jì)会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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