5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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