文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市#ff0000; line-height: 24px;'>汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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