5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收入51.8全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词5亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的(de)压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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