文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(f妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释áng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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