万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士(shì)，如(rú)知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

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