OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价(jià)格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园R一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗EIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到(dào)三(sān)周的(de)时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身(shēn)需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的(de)第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些(xiē)突(tū)发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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