万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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