近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年(ni纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思án)下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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