5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，20192两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗