5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观(guān七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数)察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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