饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务(wù)的(de)意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的(1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人出(chū)具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经(1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位jīng)纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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