5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次>

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)<玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次/strong>

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）