近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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