近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配姜子牙活了多少岁给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。姜子牙活了多少岁>

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产姜子牙活了多少岁的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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