“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额(é)包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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