导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量(l爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语iàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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