文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句)地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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