近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平康师傅是哪国的牌子？均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“康师傅是哪国的牌子？相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同康师傅是哪国的牌子？于债券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)走势(shì)的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 康师傅是哪国的牌子？