5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗(fáng)地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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