5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(2l是多少斤 2l是多少kggēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是2l是多少斤 2l是多少kg连续(xù)第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。2l是多少斤 2l是多少kg而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 2l是多少斤 2l是多少kg