万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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