饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过(guò)渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi晋m是山西哪里的车)卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高(gāo)不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依(yī)法查(chá)晋m是山西哪里的车处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能(néng)对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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