文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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